界面新聞記者 | 王妤涵 炒股證券公司
在今年2月末香港特區政府宣布撤銷長達14年的樓市“辣招”（防樓市過熱強力限制舉措）后，香港樓市一度重回火熱。市場交易明顯轉旺，政策效果一度“好于預期”，樓市呈現出短暫的繁榮景象。
但隨著時間的推移，市場的熱情逐漸冷卻。如今，距離政策頒布已有半年，在大批購買力被消化后，香港樓市又重歸冷清。
據香港土地注冊處數據，8月香港整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商鋪、純車位及其他等）注冊量錄4729宗，較7月5262宗下跌約10.1%，創近半年來的新低。
樓價方面也已下跌至2016年9月底時的水平，中原城市領先指數CCL（中原地產按周統計的樓價指數，用來反映樓價走勢）最新報138.68點，為近8年的第3低位，該指數自2024年以來累計下跌5.79%，較2021年8月191.34點歷史高位跌27.52%，較2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。
對于香港樓市的現狀，美聯集團主席黃建業指出，“當前市民對經濟前景缺乏信心，對入市感到猶豫。樓市基本因素雖然好轉，但未能吸引更多買家入市，令物業交投未能一直維持撤辣初期的高水平，甚至回落至‘撤辣’后新低”。
樓市呈現“量升價跌”趨勢
回顧2024年開年至今香港樓市的表現，整體呈現“量升價跌”的趨勢。
據美聯物業研究中心綜合土地注冊處資料顯示，住宅方面，不包括一手公營房屋在內，1-8月香港一手私樓及二手住宅注冊量合共錄38530宗，同比2023年1-8月的35736宗高出約7.8%，并為整體物業注冊量創三年同期新高的動力來源。
但樓價卻在持續下跌，據香港差估署統計，7月份香港最新樓價指數報296.8點，跌破300點，按月跌1.88%，創今年最大跌幅，已連跌三個月，累跌4.13%，今年1-7月的樓價跌4.7%，指數已返回8年前低位。
就具體樓盤來看，8月份，太古城最新平均呎價錄約14039港元（呎為香港面積計量單位，一平方呎約等于0.09平方米），較2021年高位下跌約33.8%；沙田第一城及美孚新邨則分別錄約31.6%及約31%的跌幅；康怡花園也下跌了約30.2%。
十大屋苑中，已有3個屋苑平均呎價跌穿萬港元水平，其中嘉湖山莊平均呎價為十大屋苑之中最低，8月份最新報約8224港元；至于美孚新邨及映灣園則分別錄約9793港元及約9863港元。
“樓價指數持續下跌，返回八年前水平，加上經濟不景氣，早前更傳出銀行追收還款，及拖慢按揭審批，雖然政府與銀行代理協助中小企，以及為按揭審批時限作出承諾，但對加快物業成交作用不大”，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰指出。
另外，伴隨樓市成交的逐漸回落，香港地產界的中介從業人數也在持續減少。
據香港地產代理監管局數據顯示，截至8月底持牌代理錄38723人，按月再減少57人，連續4個月下跌，人數續創近6年半的新低。
內地買家較高峰期大幅減少近七成
此前，因“撤辣”后內地買家在香港購房無需支付大額“辣稅”，吸引了大批內地客赴港看房。如今隨著香港樓價的下跌，去香港買房的內地人也越來越少。
據中原地產數據顯示，在2月份宣布“撤辣”以后，反映內地客入市情況的“普通話拼音買家”買賣登記數字一度連升3個月，由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的2280宗，涉及金額超過272億元，創下了自1995年有紀錄以來的歷史新高。
不過，自5月份以來該登記數字已連續下跌3個月，7月最新錄得723宗，較6月的758宗減少，額近5%，創5個月新低，較4月的最高峰更是下跌了近七成，成交金額已跌至不足80億元，但仍屬于歷年高位水平。
內地買家登記數量走勢圖圖片來源：中原地產
但值得關注的是，近日伴隨香港樓市熱度的下降，開發商之間也打起了價格戰，多個新盤都推出了低價促銷活動，價格優勢也吸引了部分內地買家出手購房。
比如，大鴻輝集團旗下的西營盤尚逸，首批單位呎價不足2萬元，創同區一手新盤8年來的新低，還推出了“買樓送樓”的抽獎活動。
據中原地產統計，該盤在7月錄得的81宗買賣登記中，有超過一半的買家姓名為內地買家，是內地買家當月購入最多的樓盤。其次是屯門的NOVO LAND，錄得的38宗成交中，內地買家占比也達到了18%。
“內地買家和香港買家的心態是一樣的，所謂‘寧買當頭起，莫買當頭跌’，認為晚些買會更便宜，擔憂于此所以不出手。等到后續市場轉好，又感覺到‘遲買更貴’的時候，他們自然也會再次入市”，陳永杰表示。
“專才”計劃帶動租金上升
在香港樓價出現下滑的另一邊，住宅租金卻呈現出穩步上揚的趨勢。
在仲量聯行9月最新發布的《香港住宅銷售市場綜述》指出，香港私人住宅租金指數距離2019年的歷史高位僅相差3%。
尤其是小戶型的單位，即A類及B類（面積在431-752平方呎）單位，租金升幅最為顯著，租金指數分別錄得6.9%及7.3%的按年增幅。
“面積較小的單位租金升幅更為顯著，主要是受選擇鄰近商業區居住的非本地學生及專業人士所推動。而C類單位（面積在753-1075平方呎）的需求增加主要來自于‘轉買為租’的趨勢”，仲量聯行研究部資深董事鐘楚如指出。
中原城市租金指數走勢圖圖片來源：中原地產
香港樓價預期的進一步下跌，再加上高按揭供款所造成的財務負擔，讓租房成為當下樓市更有吸引力的選擇。
仲量聯行方面分析認為，近期推動租賃市場增長的主要因素似乎是新家庭數量的增加，以及租戶對自住業主的比例上升。
近年來，香港的“專才”計劃為香港引進了大批人才的同時，也為香港樓市帶來了不少新增需求。據政府數字，2023年至今年上半年，經各項人才入境計劃到港的人才及受養人數合共已突破25萬人。
而在仲量聯行最近一項有關“攜子女來港生活的人才計劃家庭的具體情況”調查終顯示，有86%的非本地人才受訪者正在租住單位，這比例顯著高于整體人口的比例。
另外，在截至2024年6月的一年時間內，香港家庭住戶平均人數由2.7人減少至2.6人，且家庭住戶數目按年增加1.5%即增加了39800戶，達到了276萬戶。
“這一趨勢顯示對住宅租賃物業的持續需求將繼續推動租金增長”，仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示。
此外，港府進一步推動吸引人才的政策，如擴大“高端人才通行證計劃”的適用范圍，預期也將進一步支持此趨勢增長。因此，中小型住宅單位的租金和回報率在短期內預計將持續上升。
減息或讓香港樓價“止跌回升”
對于當下香港樓價的下跌態勢，行業普遍期望9月在美國減息后市場會有所好轉。
“如果美國如期落實減息，香港銀行雖然未必即時跟隨，但方向十分明確，而且相信減息可為各行各業帶來刺激，對樓市甚至經濟均會帶來裨益”，陳永杰表示。
在此前美聯物業的分析中也指出，以美國加息前后為界線，分析香港十大樓市重要指標，發現有多達7個指標都出現了顯著好轉，僅3個未見改善。而在好轉的指標中，月入超過10萬港元的家庭數目、香港定期存款數字及內地買家比率皆創出歷史新高。
這反映出當下香港樓市基調確實較加息前更加鞏固和健康，具有止跌回升的條件。
摩根士丹利研究表示，美聯儲9月減息后香港樓市將非常受益，香港的住宅價格將在2025年恢復5%，且相比于零售和寫字樓市場，住宅市場更容易直接受惠于此。
不過，也有市場聲音表示，美國加息周期來得快且急，香港經濟的復蘇未必能追得上，減息的效果釋放需要時間，再加上目前香港市場情緒的普遍悲觀，或許效果不會特別快的表現出來。
美聯物業預計，由于加息影響過于深遠，而且減息來得太遲，減息前樓價料仍會向下調整；即使美國減息，香港亦未必實時跟隨，預計樓價未會實時急彈，而成交亦難以恢復到三月時的水平，因此調整全年樓市預測，料全年樓價或跌約8%，重返2016年中水平。
成交方面，因應減息推遲至9月才公布，其下調全年一手成交量預測至1.6萬宗，但同比仍升超過五成；全年二手成交量預測亦下調至4萬宗，同比仍升12%。即使調低成交預測，無論一手或二手成交皆同比回升，并創下近3年來的新高炒股證券公司，可見香港樓市已遠離最壞的時刻。
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